五洲国际舒策城的荆棘岁月

舒策城

来源|凤凰网房产 作者|黄小妹

一纸人事变动公告让“劫难重重”的五洲国际再次回归公众视野。    

6月19日晚间，五洲国际控股有限公司发布公告称，舒策城因个人健康理由，已辞任本公司董事会主席及执行董事之职务，舒策城不再担任本公司提名委员会主席及授权代表职位。

同时，舒策城的胞弟舒策丸已获委任为本公司董事会主席、提名委员会主席及授权代表。

舒策丸

以上人事调整自2019年6月19日起生效。

在经历了一年“债务违约、股票停牌，卖子偿债”的危局后，舒策城以个人健康为由选择了退出，不管是主动让贤还是董事会悲情决定，或许五洲国际重重“困境”已经让这个男人有点力不从心。

此次其胞弟舒策丸接棒董事会主席，能否逆风翻盘，带领五洲国际走出“困境”呢？

 债务围城 

其实，舒策城辞任五洲国际董事会主席及执行董事一事，并不意外。

因为近一年来，舒策城的日子并不好过。继去年5月股价深陷断崖式下跌后，债务违约、评级下调、卖子偿债，一桩桩事件像多米罗骨牌，一步步将五洲国际推向危局“深渊”。截至目前，五洲国际仍旧处于停牌阶段，公司市值从20多亿港元的高点跌落至如今的2亿港元，跌幅达到90%。

对于五洲国际来说，2018年5月25日那天是其重大转折点。五洲国际因“圈钱风波”致使当天股价断崖式跳水，一个小时暴跌逾85%，蒸发市值19.06亿港元，被迫停牌后，至今已反复停牌数次。

屋漏偏逢连夜雨，五洲国际债务违约接连爆发。

2018年7月5日，五洲国际发布公告称，针对公司此前发行2018年到期本金额3亿美元13.75%优先票据违约事件，逾期未偿还的贷款本金额及因发生贷款协议项下一项违约事件而接获其债权人发出要求提早还款通知书的金额合共为约10.02亿元。

公开资料显示，引发五洲国际此次债务违约事件的是日期为2013年9月26日发行的美元优先票据，本金额为1亿美元，年利率为13.75%。2014年1月8日和2015年6月25日，该笔票据经历了两次增发，金额均为1亿美元，年利率同样为13.75%。三笔票据被并为一类，总金额为3亿美元，全部沿用2013年票据的条款及条件，且均于2018年9月26日到期，每半年支付一次利息。

2018年8月24日，五洲国际再发公告称，其存在违反可转股票据、违反公司债券的行为，包括2014年发行1亿美元可转股票据中债权人要求提早赎回的未偿还本金约2930万美元、利息约52万美元。以及2016年发行5亿元人民币「16锡洲01」的公司债券，应于2018年8月24日偿还的公司债券，未偿还本金约为3.8亿元人民币。

2018年10月4日，公告显示，五洲国际原本有责任于2018年9月19日赎回本金额为人民币3.96亿元的部分第二批2016年公司债券，并支付总金额为人民币1.11亿元的利息。

五洲国际的间接全资附属公司无锡五洲国际装饰城有限公司原本有责任于2018年9月20日赎回本金额为人民币10亿元的第一期2017年公司债券，并支付总金额为人民币5060万元的利息。

债务接连违约的同时，五洲国际还因为未能及时还债导致官司缠身。据五洲国际介绍，已接到五项与偿还债务有关的民事呈请，涉及债务金额人民币4.844亿元。

截至目前，公告披露的五洲国际被追偿总金额已达56亿元。2017年报披露，五洲国际当年计息及有偿借贷总额达到56亿元，需于一年内偿还的债务包括，计息银行及其他借贷约人民币32.4亿元，公司债券约19.06亿元(2016年仅为5.09亿元) ，以及3亿美元优先票据。

 卖子求生 

2019年6月4日，五洲国际于公告中直言：“本集团现正积极出售其部份投资物业，以偿还其部份债务，其他潜在出售仍在磋商中。“

事实上，在融资环境趋紧的背景下，对于债台高筑的五洲国际来说，卖子还债或许是其试图力挽狂澜的唯一机会。

公开资料显示，在债务逼紧的情况下，自2018年8月起，五洲国际便接连出售项目股权以筹款还债。

2018年8月20日，公司发布公告称拟出售盱眙五洲国际置业有限公司100%股权，作价3.5亿元。但截至公告发布日，买方仅支付0.1亿元，出售事项尚未完成，将面临告吹。

五洲国际于2018年12月17日完成了一笔出售事项。五洲国际间接全资附属公司沈阳五洲与中农批（北京）订立出售协议，据此，沈阳五洲将抚顺中合49.5%股权出售给中农批（北京），代价约为3400万人民币。出售完成后，沈阳五洲不再持有抚顺中合的任何股权。

2019年5月9日，五洲国际间接全资附属公司无锡五洲龙盛商业有限公司在日前与上海棕筑管理咨询有限公司订立转让协议，前者按4000万元总代价出售江苏无锡物业。

5月22日，五洲国际控股有限公司发布公告，间接全资子公司无锡五洲龙盛商业有限公司拟向上海汇势通投资管理有限公司出售位于无锡市惠山区部分商业物业，总代价3560万元。五洲国际出售事项的目的为赎回第一期2017年公司债券中的若干权益，于集团内部抵销其在第一期2017年公司债券项下的债项。

其实，五洲国际出售的项目称不是是好资产。比如尚未交易成功的盱眙五洲国际广场，有媒体报道称其仅马路一侧商铺出租情况较为乐观，内侧商铺出现大量空置，透过贴满红色招租信息宣传单的玻璃，内部空空，仅留下搬离后的一片狼藉。 

抚顺中合成立于2013年9月9日，主要从事物业发展及施工，未实现盈利。2016年、2017年及截至2018年8月31日，该公司扣除税项及非常项目后亏损净额分别为132.53万元、725.78万元及1122.63万元。五洲国际出售抚顺中合是一笔亏本生意。于2017年12月31日，抚顺中合账面值约为5340万元，五洲国际因出售事项录得未经审核亏损约为1384万元。

无锡五洲龙盛商业从2014年1月就开始因为“商品房预售合同纠纷、建筑工程施工合同纠纷、承揽合同纠纷”等各种原因被告上法庭。截至2019年3月22日，累计法律诉讼15宗。

年报称，截至2017年底，五洲国际项目达41个，分布在无锡、盐城、淮安、南通、江阴、宜兴、大理、保山、襄阳等城市，其中，25个为商贸物流中心，15个为多功能商业综合体以及1个住宅项目。

但在近一年债务风波中，五洲国际仅仅出售了3个项目。

对此，财经评论员严跃进表示，五洲国际项目去化效果不好，一定程度上反映了其资产变现能力弱，会增加资金压力。如果五洲国际一定要卖项目来改善债务的话，需要再压低价格。

严跃进指出，目前金融环境收紧，投资人的资金紧张，不太可能接盘别的项目。

此外，有业内人士向凤凰网房产提到，“五洲国际的资产质量不高，都是一些位置偏、作其他用途不多的资产，就算出售，愿意接盘的企业也是少数。”

 模式之拷问 

债务围城、卖子求生的背后，五洲国际的近几年的表现乏力。

五洲国家成立于2004年，曾经是江苏省首家商业地产上市的房地产企业，至今已经发展了15年，其业务涉及地产开发、商业管理、电子商务、仓储物流、物业管理等商贸物流全产业链，它致力于成为领先的综合物流平台开发和运营商。

上市六年，五洲国际的营收始终徘徊在30-40亿元，整体处于走下坡路的趋势。仅有上市首年2013年、2014年、2016年其营业收入实现同比增长，分别为79.72%、6.38%、13.67%；2015年、2017年其营业收入同比大幅下滑，跌幅分别为22.63%、6.40%。

利润表现方面同样呈现出下滑趋势。2015年五洲国际录得亏损4.82亿元，2017年亏损进一步扩大至5.18亿元，同比下降615.5%。

然而五洲国际的负债却是节节攀升。数据显示，五洲国际总负债已从2013年的114.37亿元上升至2017年的210.59亿元，净负债比率从2013年的60%上升至247.5%。截至2017年年底，公司现金及现金等价物的期末余额仅有3.63亿元，总负债高达210.59亿元，可谓杯水车薪。

深圳瑞诚创始人王大国向凤凰网房产分析表示，五洲国际如今的危局与商业地产的阶段性发展相关。“国际上人均商业面积为1.5-2平方，香港是购物天堂，人均面积可以为4-5平方，很多城市商业都已经6-7平方。持有不能实现租售比，意味着亏损。同样，五洲国际的商业体不能实现租售比，持有都是亏损。”

所谓租售比就是如果资金的成本是年利率5%，那么租金回报要达到年5%，这样才能平衡，否则就是亏损。

王大国指出，五洲国际前期拿地过多，资金成本大，销售回款一失灵，问题全面爆发。

有观点则认为，五洲国际的问题在于商贸城模式的衰落。由于电商冲击和消费习惯的改变，导致商贸城、百货、地下商场等模式都将难以为继，这些资产有一个特点，可套现性很糟糕。

目前来看，无论是行业的阶段性问题还是自身模式问题，五洲国际的“危局”已是不可争议的事实。如今，舒策丸从哥哥手中接过董事会主席一棒，能否带领五洲国际摆脱困境，需要时间检验。但在如今国内融资背景收紧的情况下，再加上连续停牌的五洲国际距离被取消上市地位的时间只剩下10个月，显然舒策丸接下来面临的将是一场与时间赛跑的岁月。 

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